建ぺい率と容積率は、住宅を購入する際にぜひ知っておきたい規定の一つです。建築可能な建物の大きさは敷地面積と建ぺい率、容積率によって左右され、土地価格にも影響します。基本的な内容を確認しておきましょう。
建ぺい率とは？容積率とは？
建ぺい率とは、敷地面積に対する建築面積の割合です。建築面積のことを「建坪（たてつぼ）」ともいいますが、建物を真上から見たときの水平投影面積で表されます。2階建てで一般的な形状の一戸建て住宅であれば、1階と2階のうちどちらか大きなほうの面積と考えても良いでしょう。この建築面積が、敷地に対してどの程度の割合を占めるのかを示すのが建ぺい率ということになります。例えば建ぺい率が60%と指定された地域にある100平方メートルの敷地には、建築面積が60平方メートルまでの建物が建築できます。
容積率とは、敷地面積に対する延床面積の割合です。例えば容積率100%と指定された100平方メートルの敷地には、1階60平方メートル、2階40平方メートル、合計100平方メートルの建物が建築可能となります。
建ぺい率、容積率とも、その限度は都市計画によって定められていますが、いくつかの緩和規定が設けられ、建物の形状や立地条件などによって変わります。建ぺい率では、幅が1メートル以内の軒、庇、バルコニーなどが算入されないこと、容積率では延床面積の3分の1までの地階、延床面積の5分の1までの車庫を不算入とすることができます。このように、建ぺい率、容積率とも、複雑な計算が必要となります。
建ぺい率と容積率によって、建てられる住宅に違いがある
建ぺい率の上限は、用途地域との組み合わせによって30％から80％の間で定められます。建物の構造が制限される「防火地域」や、一定の要件を満たす角地では指定された建ぺい率の緩和措置があり、実質的に「制限なし」となる場合もあります。容積率の上限も同様に、用途地域との組み合わせによって50％から1300％の間で定められますが、前面の道路幅が12メートル未満の場合には、道路幅×0.4（住居系の用途地域）または道路幅×0.6（その他の用途地域）で求めた数値と、指定された容積率のうち「どちらか小さいほうの数値」が適用されます。
低層住宅地に多い「建ぺい率50％、容積率100％」の敷地では、一般的に2階建ての住宅までしか建てることができません。さらに高級住宅地などでみられる「建ぺい率30％、容積率60％」などの場合には、それなりに広い敷地でなければ十分な大きさの住宅は建てられないことになります。3階建て住宅を計画するのであれば、容積率は少なくとも150％が欲しいところです。
マンションの場合には容積率が大きいほど高層建築が可能になります。商業地域などで建ぺい率80％、容積率800％の敷地なら、単純に考えると10階建てが可能で、空地を多くすることによってそれ以上の階数が建てられる場合もあります。
建ぺい率と容積率以外にも、いろいろな建築制限がある
ただし、建築できる建物の大きさや高さを制限する規定は建ぺい率と容積率だけではありません。
「道路」「隣地」「北側」による高さの制限、いわゆる「斜線制限」や、低層住宅地における「絶対高さの制限」、日照を保護するための「日影規制」、さらに自治体によって内容が異なる「高度地区」の制限なども規定されています。これらの高さ制限と、建ぺい率や容積率の制限が組み合わされて最終的に建築可能な建物の大きさなどが決まります。そのため、指定された建ぺい率や容積率を上限まで使えないケースも少なくありません。
また、斜線制限によって建物の上部を斜めにせざるを得なかったり、最上階の天井高が部分的に低くなったりすることもあります。その一方で、一定規模以上の敷地で十分な空地を確保した場合などには、容積率や高さ制限の大幅な緩和措置もあり、地域によってはタワーマンションなどを建てやすくなっています。