一般的に賃貸借契約は2年間とされることが多く、契約期間の満了前の決められた期限までに、更新か退去か判断することになります。しかし、2年間住み続けるつもりで借りていても、事情があって引越しをせざるを得ず、2年未満で解約を考えるケースもあります。契約期間の途中で解約するには、どうしたらよいのか、また、違約金は発生するのか、賃貸借契約書で注意するべきポイントを含めて解説します。
誰の都合での解約かによって異なる手続き
借主の都合か、貸主の都合かによって
解約の際の手続きが異なる
解約は、借主の都合か貸主の都合かによって、申し入れに必要な期間や手続きが異なります。
転勤、新居購入や、単純に気分を変えたいなど借主の都合による解約の場合、大家さんや管理会社にその旨を申し入れる必要があります。いつまでの申し入れが必要か、賃貸借契約書に必ず記載があるので必ず確認しましょう。一般的には、退去したい日の1ヶ月前までに申し入れるという取り決めが多いです。
一方、建替えや廃業など、貸主の都合による解約（退去）は、正当な事由がある場合に限りますが、借主都合の場合と異なり、6ヶ月前までに貸主から解約を申し入れることができます。突然、貸主から数日後の退去を迫られたとしたら、大変困りますよね。そうしたことが起こらないよう借主保護の観点から、貸主都合の解約の方がハードルが高くなっています。
また、家賃滞納やペット飼育不可物件でのペット飼育など、借主の契約違反による解除の場合は、貸主から相当な期間を定めた改善の催告のあと、契約解除を求めることができます。
契約期間満了による退去の場合
契約期間満了のタイミングで解約する場合には、契約更新をせずに退去ということになります。大家さんや仲介した不動産会社などから事前に更新の通知がくることが多いので、郵便物などをチェックしておきましょう。
また、自動更新としている場合もあるので注意が必要です。賃貸借契約書を確認しましょう。契約更新しない旨（解約）の意思表示は、賃貸借契約書を確認のうえ、申し入れ期間までに通知を行います。
契約期間中での途中解約の場合
上記のように、ほとんどの物件は解約予告期間が決められています。解約予告は、言った・言わないのトラブルとなることを避ける意味でも、メールやFAXなど記録を残せる形で行うことが適切です。多くの賃貸物件では、解約予告期間を1ヶ月としているため、1ヶ月前までに解約予告を行うか、解約の申し入れをした日から1ヶ月分の家賃を払うことで契約を解除することが可能です。
人気物件を中心に2ヶ月前の退去予告とされているケースや、オフィスなど事業用の物件では3ヶ月～6ヶ月程度の解約予告期間をとっている場合もあります。
つまり、解約予告時期によって家賃1ヶ月分を支払う必要がある場合はありますが、それ以外に契約期間内の解約による「違約金」が発生するケースは少ないです。ただし、一部の物件では違約金が発生する場合もあります。
初期費用が少なくて済む、相場より家賃が安いなど、相場よりも条件の良い物件は注意が必要です。また、1年未満など超短期での解約の条項を設けている場合もあります。
違約金については、賃貸借契約書に記載があるので、どんな物件でも必ず良く確認しましょう。
賃貸借契約を結ぶ前に、契約内容を理解しておこう
契約期間の途中解約など、違約金が発生する賃貸借契約では、重要事項説明書と賃貸借契約書の双方に違約金に関する事項を盛り込むことが、宅地建物取引業法で義務付けられています。重要事項説明は、賃貸借契約を結ぶ前に宅地建物取引士が記名捺印した書面を借主に渡して、物件や取引条件について説明するものです。
途中解約の違約金は、重要事項説明書と賃貸借契約書に記載がなければ、原則として支払う義務は生じません。反対に特約があれば、信義則上、法外に高い違約金でなければ、支払いの義務があります。敷金や礼金がゼロの物件では、初期費用を抑えられても、途中解約で違約金が発生する場合には、契約期間中に転居の可能性がある人には不利と言えます。費用負担を含む特約はほかにも、退去時の鍵の交換費用やハウスクリーニング費用といったものがあります。契約内容についてよく確認し、費用負担を伴う特約があれば、内容を理解したうえで賃貸借契約を結ぶようにしましょう。